Polski rynek nieruchomości od lat czeka na REIT-y, a temat ich wprowadzenia powraca regularnie w debacie publicznej. Dotychczasowe próby stworzenia odpowiednich regulacji kończyły się fiaskiem, a projekt ustawy nadal nie został uchwalony. Obecnie trwają prace nad koncepcją tzw. SINN-ów (Spółek Inwestujących w Najem Nieruchomości), ale w 2025 roku wciąż pozostają one jedynie w fazie przygotowań legislacyjnych.
REIT, to skrót od angielskiego określenia Real Estate Investment Trusts. Mianem tym określamy instrumenty finansowe pozwalające inwestować w nieruchomości bez potrzeby ich bezpośredniego zakupu. Najczęściej są to fundusze lub spółki, które kupują nieruchomości i je wynajmują.
Pierwsze REIT-y powstały w latach 60. XX wieku w Stanach Zjednoczonych. Obecnie są popularne niemal na całym świecie i przyciągają zarówno inwestorów indywidualnych, jak i instytucjonalnych.
Dlaczego REIT-y są popularnym narzędziem inwestycyjnym?
REIT-y funkcjonujące od lat w wielu krajach przyciągają inwestorów, ponieważ są rozwiązaniem, które umożliwia inwestowanie w nieruchomości bez konieczności posiadania dużego kapitału. Inwestorzy pośrednio inwestują w nieruchomości, kupując na giełdzie akcję REIT-u. Można to zrobić, dysponując zaledwie ułamkiem kwoty potrzebnej na samodzielny zakup nieruchomości na wynajem.
REIT-y zarabiają, generując przychody z czynszów posiadanych przez siebie nieruchomości, które zostały przekazane na wynajem. Są one zobowiązane do wypłaty znacznej części swoich zysków w formie dywidendy. W ten sposób stanowią źródło stałych przychodów dla inwestora.
Inwestycja w REIT-y pozwala zdywersyfikować portfel inwestycyjny. REIT-y często reagują inaczej na zmiany rynkowe niż inne klasy aktywów, takie jak akcje czy obligacje. Inwestycja na rynku nieruchomości, choć również obarczona ryzykiem, to jednak jest zazwyczaj bezpieczniejsza od innych form pomnażania kapitału.
Inwestycja w REIT-y jest płynna. Akcje spółki notowanej na giełdzie można łatwo kupić i sprzedać, a to oznacza, że przy sprzyjających warunkach rynkowych nie ma konieczności zamrażania kapitału na dłuższy czas.
Pierwsze plany polskich REIT-ów
Polskie REIT-y w planowanej formie mają nosić nazwę SINN – Spółki Inwestujące w Najem Nieruchomości. Koncepcja zakłada, że będą to spółki giełdowe o transparentnej strukturze właścicielskiej, tworzone na czas nieokreślony. W projekcie przewiduje się minimalny kapitał zakładowy na poziomie około 100 mln zł, co ma zapewniać stabilność i wiarygodność. Inwestycjami SINN miałby zarządzać zewnętrzny asset manager, a notowanie akcji na giełdzie ma gwarantować płynność i rynkową wycenę. ‘
Należy jednak podkreślić, że przepisy wciąż nie zostały przyjęte, a dodatkowo pojawiają się sygnały, iż segment mieszkaniowy może zostać wyłączony z działania polskich REIT-ów.
Zgodnie z założeniami, jakie pojawiały się w kolejnych projektach, co najmniej 80 proc. aktywów SINN miałyby stanowić nieruchomości, a minimum 90 proc. przychodów powinno pochodzić z ich najmu. Zadłużenie takich spółek nie mogłoby przekroczyć 50 proc. wartości aktywów, co miało ograniczać ryzyko dla inwestorów. Warto pamiętać, że podane założenia dotyczą projektu z 2024 roku mogą jeszcze ulec zmianie.
Kluczowym elementem modelu jest także dywidenda – spółki byłyby zobowiązane do wypłaty większości wypracowanego zysku (nawet do 90 proc.), co miało stanowić źródło stabilnych dochodów pasywnych. Pierwotnie zakładano start już w 2024 roku, jednak do dziś ustawa nie została uchwalona. Pierwsze próby wprowadzenia REIT-ów w Polsce podejmowano już co najmniej od 2021 roku. Co więcej, obecne zapowiedzi rządowe wskazują, że polskie REIT-y mogą zostać ograniczone do rynku nieruchomości komercyjnych, z wyłączeniem segmentu mieszkaniowego.
Dlaczego REIT-y budzą kontrowersje?
Choć REIT-y postrzegane są jako szansa na rozwój rynku kapitałowego i dodatkowe źródło finansowania nieruchomości, nie brakuje głosów krytyki. Obawy dotyczą przede wszystkim tego, że instrument ten może sprzyjać dużym inwestorom instytucjonalnym, którzy dzięki przewadze kapitałowej mogliby przejmować całe pakiety nieruchomości. W efekcie mogłoby dojść do dalszej koncentracji własności w rękach kilku podmiotów oraz ograniczenia dostępności mieszkań dla indywidualnych nabywców. Krytycy wskazują także na ryzyko wzrostu cen nieruchomości, jeśli REIT-y stałyby się aktywnymi graczami na rynku mieszkaniowym. Z tego powodu rząd sygnalizuje możliwość ograniczenia ich działania wyłącznie do segmentu komercyjnego.
