Chociaż na temat ekspektatywy prawa własności najwięcej powiedzą nam osoby, związane z branżą nieruchomości, powinniśmy się nią zainteresować, gdy chcemy kupić lokal od dewelopera. W ten sposób możemy wyegzekwować prawo do zakupionego mieszkania, nawet jeśli deweloper zbankrutuje, bądź okaże się oszustem. W przypadku niedopełnienia umowy nabywcy może domagać się sfinalizowania procesu budowy przez innego wykonawcę. Eksperci przypominają, że koszty modyfikacji lub dokończenia prac ponosi wtedy nieuczciwy inwestor.
Ekspektatywa – co to jest?
Z terminem ekspektatywa możemy się spotkać wtedy, gdy chcemy kupić nieruchomość, której własność nie została jeszcze wyodrębniona. Chroni interesy nabywców, niezależnie od tego, czy chcą wziąć kredyt hipoteczny, czy zamierzają sfinansować transakcję ze środków własnych. W ten sposób właściciel może swobodnie zarządzać, remontować i użytkować lokal mieszkalny. Ekspektatywa musi być zawarta na piśmie, w przeciwnym razie zostanie uznana za nieobowiązującą.
Więcej informacji na ten temat znajdziesz na stronie rachunkowość WZR.
Ekspektatywa jest wierzytelnością przyszłą, co oznacza, że warunki prawne do jej powstania nie zostały jeszcze spełnione i oczekuje się na ich realizację. Obowiązuje od momentu zawarcia umowy na budowę lokalu, aż wyodrębnienia własności mieszkania i wpisu do księgi wieczystej.
Ekspektatywa – cechy i właściwości
Ekspektatywa jest dziedziczna, zbywalna i majątkowa. Istnieje możliwość przekazania jest w formie darowizny, nierzadko staje się przedmiotem obrotu na rynku wtórnym. Ekspektatywa nieruchomości ma charakter dobrowolny. Dba o interesy kupujących, gdy deweloper ogłosi upadłość lub okaże się nierzetelny. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu podlega egzekucji i może być przedmiotem licytacji komorniczej.
Ustanowienie odrębnej własności lokalu nastąpi, gdy zostaną spełnione następujące warunki:
- deweloper posiada prawo własności do gruntu, na którym realizuje inwestycję,
- przedsięwzięcie jest prowadzone na podstawie pozwolenia na budowę,
- wyodrębnienie lokalu i zamieszczenie stosownego wpisu w księdze wieczystej.
Wspomniane wymogi formalne znajdziemy w Ustawie o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994, dokładniej mówiąc, w artykule 9. Aby ekspektatywa była ważna, umowa deweloperska musi przyjąć formę aktu notarialnego. Jeśli nabywca zdecyduje się na zawarcie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej, nie może sobie rościć praw do własności.
Rola ekspektatywy znacząco wzrosła po wejściu w życie Ustawy z dnia 16 września 2011 r, dotyczącej ochrony nabywców lokali mieszkalnych, bądź domów jednorodzinnych. Ekspektatywa zawsze musi być uwzględniona w księdze wieczystej zabudowywanych gruntów, co oznacza, że stanowi ona obowiązek w przypadku nowych inwestycji. Klienci nie muszą już o tym pamiętać, co wpłynęło na ich poczucie bezpieczeństwa.
Ekspektatywa umowy deweloperskiej jest niezbędna, aby starać się o kredyt hipoteczny. W przeciwnym razie musimy się liczyć z negatywną decyzją banku.
Ekspektatywa odrębnej własności lokalu
O ustanowienie ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może wystąpić jedynie członek spółdzielni. Należy zaznaczyć, że ma on obowiązek pokryć wszystkie koszty inwestycji, włącznie z wniesieniem wkładu mieszkaniowego. Jeśli chcemy zbyć ekspektatywę, powinniśmy ją sprzedać razem z wkładem budowlanym.
Kupując ekspektatywę nieruchomości, stajemy się stroną pierwotnie zawartej umowy. W przypadku lokalu spółdzielczego zostaniemy też członkiem danej spółdzielni.
Zastanawiasz się, czy możesz przenieść prawa własności do lokalu na inną osobę? Tak, pamiętaj jednak, że jeśli dysponujesz mieszkaniem spółdzielczym, najprawdopodobniej będziesz potrzebował zgody wspólnoty. Członkowi spółdzielni przysługuje ekspektatywa własności. Jej zakupu nie możemy zaliczyć do wydatków na cele mieszkaniowe.
Ekspektatywa a kredyt hipoteczny
Nierzadko możemy natknąć się na oferty nieruchomości z rynku pierwotnego, pochodzące od osób, które podpisały umowę deweloperską na wybudowanie lokalu, ale chcą odsprzedać swoje prawo własności. Zbycie ekspektatywy wymaga podpisania umowy trójstronnej: deweloper – klient – zbywca.
Zastanawiasz się, czy w takiej sytuacji możesz wziąć kredyt hipoteczny? Pamiętaj, że nie wszystkie banki finalizują takie transakcje. Instytucja finansowa zwraca uwagę, czy sprzedawca ekspektatywy dokonywał wpłat na rzecz spółdzielni/dewelopera z własnych środków, czy też z udzielonego kredytu hipotecznego. W pierwszym przypadku szansa na kredytowanie wzrasta, pod warunkiem, że sprzedawca nie opłacił wszystkich transzy z umowy deweloperskiej. Należy zaznaczyć, że banki nie finansują odstępnego, ani nie zaliczą go do Twojego wkładu własnego.
Warto również wspomnieć, czym jest odstępne. To różnica pomiędzy wartością lokalu określoną w umowie przedwstępnej, a ceną podaną przez zbywcę ekspektatywy. Po podpisaniu umowy trójstronnej i dostarczeniu dokumentów dla banku zostaną przelane środki dla dewelopera. Z kolei nabywca podpisuje akt przeniesienia ekspektatywy.
Ekspektatywa a podatek
Ekspektatywa mieszkania jest skomplikowanym zagadnieniem, dlatego najczęściej interesujemy się nim dopiero wtedy, gdy dostajemy ją w spadku. Jeśli chcemy zbyć ekspektatywę mieszkania, powinniśmy sporządzić akt notarialny. Przypominamy, że sprzedaż podlega opodatkowaniu PCC w wysokości 1%. Transakcja nie przypomina jednak zbycia nieruchomości, ponieważ nie przysługuje nam ulga mieszkaniowa. W tej sytuacji nie jestesmy zwolnieni z podatku dodatkowego od sprzedaży, nawet gdy od nabycia lub wybudowania upłynęło więcej niż 5 lat.
Opodatkowaniu podlega dochód ze sprzedaży ekspektatywy odrębnej własności lokalu, czyli różnica pomiędzy ceną uzyskaną z transakcji a poniesionymi kosztami, związanymi z jej zawarciem.
Ekspektatywa a VAT
Sprzedaż ekspektatywy należy udokumentować fakturą VAT. Treść dokumentu powinna odpowiadać faktycznie zawartej transakcji. Jeśli do dnia transakcji nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży przez dewelopera na rzecz wnioskodawcy, ani nie ustanowiono odrębnej własności lokalu, stawka VAT wynosi 23%. Sprzedawca ekspektatywy lokalu nie jest zwolniony z podatku dochodowego, nawet jeśli całą kwotę przeznaczy na zakup innej nieruchomości. Ekspektatywa to sprzedaż praw majątkowych, a nie nieruchomości. Eksperci przypominają, że powinniśmy uwzględnić tę transakcję przy składaniu deklaracji PIT-36/PIT-37.
Ekspektatywa – o czym pamiętać?
Ekspektatywa to stan, w którym czekamy na nadanie pełnego prawa własności do lokalu. W przeciwieństwie do innych form prawnych do nieruchomości stanowi jedynie roszczenie do własności, w związku z tym obowiązują tutaj inne przepisy.
Wielu deweloperów zakazuje obrotu ekspektatywą, aby kontrolować sprzedaż mieszkań. Należy podkreślić, że ma do tego prawo, dlatego zanim zdecydujemy się na transakcję, dlatego tak ważne jest dokładne czytanie umowy. Jeśli znajdziemy w niej taki zapis, musimy się pogodzić z tym, że nie możemy sprzedaż prawa do lokalu.Eksperci przypominają, że pomiędzy ekspektatywą spółdzielczego prawa do lokalu i ekspektatywą prawa odrębnej własności lokalu nie można stawiać znaku równości. Różnią się nie tylko podmiotem, z którym są zawierane. W pierwszym przypadku istnieje konieczność wpłaty wkładu mieszkaniowego.
