Mianem rynku nieruchomości określamy miejsce, na którym spotykają się podmioty reprezentujące popyt i podaż, w celu zawarcia transakcji sprzedaży lub wymiany. Eksperci podkreślają, że wystarczy sam zamiar uczestnictwa w tych stosunkach lub przystąpienia do negocjacji. Regularnie odbywa się tu proces wyceny, nazywany mechanizmem rynkowym. Umożliwia on regulację wszystkich procesów. W tym artykule dowiesz się, jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce!
Jak wygląda rynek nieruchomości w Polsce?
Rynek nieruchomości składa się z kilku podsystemów:
- rynek mieszkaniowy (pierwotny i wtórny),
- rynek komercyjny – obejmuje niezamieszkane nieruchomości, wykorzystywane do generowania zysków z wynajmu lub prowadzenia działalności gospodarczej. Możemy do niego zaliczyć: biura, sklepy, centra handlowe, galerie, supermarkety, hale produkcyjne, magazyny, hotele, restauracje, kawiarnie, bary, obiekty sportowo-rekreacyjne i tereny inwestycyjne.
W ostatnich latach na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce panował delikatny zastój, co głównie wynikało z niestabilnej sytuacji gospodarczej, wojnie w Ukrainie, czy galopującej inflacji. Największym wyzwaniem była ogromna różnica w oczekiwaniach cenowych między sprzedającymi a nabywcami. To z kolei opóźniało finalizację transakcji. Jak kształtuje się przyszłość rynku nieruchomości w Polsce? Z prognoz CBRE wynika, że w 2024 r. wolumen inwestycji może wzrosnąć nawet o 10% w skali roku.
Charakterystyka rynku nieruchomości w Polsce
Sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce zmienia się dynamicznie. Ceny mieszkań w największych miastach wzrosły o ok. 10% rocznie, na przestrzeni ostatnich trzech lat. Z drugiej strony towarzyszy im wzrost wynagrodzeń.
Program Bezpieczny Kredyt 2% pojawił się w lipcu 2023 r. i cieszył się dużym zainteresowaniem. Z jednej strony przyczynił się do wzrostu popytu, ale z drugiej doprowadził do większej luki podażowej. Eksperci twierdzą, że brakuje 1,5-2 mln lokali, co może wpłynąć na dalszy wzrost cen. Niektóre badania pokazują, że co 8 mieszkanie stoi jednak puste, a właściciele nie zamierzają ich wynajmować.
Wynajem
Najem instytucjonalny stanowi ciekawą alternatywę dla tradycyjnego najmu. Umowa jest zawierana przez osobę prawną, osobę fizyczną lub jednostkę organizacyjną, prowadzącą działalność w zakresie najmu mieszkań. Należy zaznaczyć, że podpisuje się ją na czas określony. Do jej zawarcia konieczna jest wpłata kaucji. Co ważne, nie może ona przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dane mieszkanie.
Chociaż rynek instytucjonalny w Polsce dopiero raczkuje, najprawdopodobniej będzie rozwijał się dynamicznie. Znalazł się on w kręgu zainteresowania doświadczonych inwestorów. Na dalszy rozwój sektora wpłyną:
- planowanie przestrzenne,
- wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej,
- warunki techniczne dla nowych budynków (przede wszystkim świadectwa charakterystyki energetycznej).
Sprzedaż
W I kwartale 2024 r. odnotowano spadek popytu na mieszkania. Eksperci przewidują jednak, że obecna sytuacja ma charakter przejściowy. Wiele osób pokłada nadzieję w planowanym programie subsydiowanych kredytów hipotecznych – Mieszkanie na start. Z drugiej strony specjaliści obawiają się, czy w ogóle wejdzie on w życie.
Liczba uzyskanych pozwoleń na budowę mieszkań w kwietniu 2024 r. była zdecydowanie niższa niż w marcu. To oznacza, że deweloperzy nie są zbyt skorzy do realizacji nowych inwestycji. Oprócz tego możemy zaobserwować nieznaczny spadek liczby rozpoczętych przedsięwzięć, co najprawdopodobniej wynika z niepewności związanych z programem „Na Start”. Prace nad flagowym programem rządu utknęły w martwym punkcie, stał się także obiektem krytyki Lewicy. Specjaliści przewidują, że jego anulowanie może ustabilizować sytuację na rynku nieruchomości w Polsce i przyczynić się do spadku cen mieszkań.
Spadek sprzedaży mieszkań na początku 2024 r. wynikał nie tylko z zakończenia programu Bezpieczny Kredyt 2%, lecz także ostrożności nabywców inwestycyjnych, niepewnej sytuacji na rynku, czy ograniczonej liczby ofert. Eksperci prognozują utrzymanie lekkiej nadwyżki podaży nad popytem tam, gdzie inwestorzy wstrzymują się z zawarciem transakcji. Potencjalni klienci często obawiają się wzrostu kredytów hipotecznych i pogorszenia sytuacji gospodarczej. Niektóre osoby twierdzą, że dostępne oferty nie są zbyt atrakcyjne.
Kryzys na rynku nieruchomości w Polsce – najważniejsze informacje
Od czego zaczyna się kryzys na rynku nieruchomości? W pierwszej kolejności możemy zaobserwować spadek dostępności kredytów hipotecznych. Wielu specjalistów zwiastuje pogorszenie sytuacji na polskim rynku nieruchomości. Wskazują na następujące zagrożenia: rosnąca inflacja, wzrost stóp procentowych i mniejsza przyznawalność kredytów. Banki wprowadzają coraz bardziej restrykcyjne warunki dla potencjalnych klientów. Analitycy dostrzegają oznaki spowolnienia na rynku. Zmniejszona rentowność firm budowlanych i upadek wielu z nich wpłynie na dalsze pogorszenie sytuacji.
Czy doszło do załamania rynku nieruchomości w Polsce? Badania pokazują, że dotyczy to budowy domów jednorodzinnych. W 2023 r. liczba inwestycji zmalała o ⅓ w porównaniu do okresu 2021/2022. Wynika to przede wszystkim ze wzrostu kosztów materiałów i usług budowlanych. Cena budowy metra kwadratowego wzrosła o 58% w ciągu ostatnich trzech lat. Należy też wygospodarować większy budżet, niż wynika to ze wstępnych ustaleń. Nic więc dziwnego, że coraz mniej Polaków decyduje się na budowę domu. Sytuację poprawił nieco program „Bezpieczny Kredyt 2%”. W 2023 r. Krajowa Rada Finansów złagodziła zasady oceny zdolności kredytowej, a Rada Polityki Pieniężnej obniżyła główną stopę procentową NBP.
Sprawdź też: Metoda korygowania ceny średniej – do czego służy?
Bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości w Polsce
Z raportu UBS wynika, że nie ma bańki na rynku nieruchomości w Polsce. Na czym polega wspomniane zjawisko? To samonapędzający się proces niekontrolowanego spadku lub wzrostu cen dóbr. Bańka spekulacyjna jest często związana z nadaktywnością rynku. Należy zaznaczyć, że ma ona charakter tymczasowy. Analitycy HREIT twierdzą, że ceny nieruchomości w stolicy są uzasadnione. Eksperci podkreślają, że ceny ofertowe mieszkań znacznie różnią się od transakcyjnych.
Historia rynku nieruchomości w Polsce – jak rynek nieruchomości zmieniał się na przestrzeni lat?
Historia obrotu nieruchomościami w Polsce sięga XVII/XVIII wieku. Działalność inwestycyjna duchowieństwa, mieszczaństwa i szlachty przyczyniła się do dynamicznego rozwoju miast. Szlachta dysponowała dwoma rodzajami nieruchomości:
- dobra leżące – place często niezabudowane i nieużytkowane przez właścicieli,
- dobra stojące – zabudowa razem z placem. Kamienice były najpopularniejszym typem posesji. Znajdowały się w bliskim sąsiedztwie murów miejskich lub w zwartej zabudowie. Często nie różniły się one od budynków kupowanych od mieszczan.
Okres międzywojenny był przełomowy dla rozwoju rynku nieruchomości w Polsce. Panowała duża swoboda w obrocie nieruchomościami, powstał zawód rzeczoznawcy majątkowego, a także wdrożono racjonalne metody wyceny nieruchomości. Dobrej sytuacji na rynku nieruchomości sprzyjały następujące czynniki:
- atrakcyjne warunki kredytowania,
- system podatkowy sprzyjający inwestowaniu w nieruchomości (zwłaszcza w mieszkania),
- prężny rozwój sektora budowlanego.
W ciągu ostatnich 15 lat powstało w Polsce ponad 2 mln mieszkań. Wejście do UE ożywiło rynek nieruchomości. Z drugiej strony nie byliśmy przygotowani na tak dynamiczny wzrost popytu. Napotkaliśmy również na takie bariery podaży, jak niska dostępność terenów pod zabudowę. Obecnie rynek wydaje się dojrzały, a uczestnicy – bardziej świadomi.
Przez ostatnie lata obserwujemy systematyczny wzrost cen nieruchomości. Specjaliści przewidują, że tendencja będzie kontynuowana. Należy jednak zauważyć, że ceny rosną znacznie wolniej. Deweloperzy zdecydowanie zwiększyli liczbę nowych inwestycji, co wynika przede wszystkim z zapowiedzianej zmiany warunków technicznych budynków. Ponadto przewidują, że nowy program rządowy wpłynie na wzrost popytu. Najprawdopodobniej nie przyczyni się do znacznego wzrostu cen lokali.
