W III kwartale 2026 r. rynek kredytów hipotecznych przyniósł przede wszystkim wzrost stawek w ofertach z okresowo stałym oprocentowaniem. Inne parametry kredytów ze zmienną stopą pozostały relatywnie stabilne. Z danych rankingów Bankier.pl wynika też, że zdolność kredytowa badanej rodziny nie zmieniła się istotnie, choć nadal nieco lepiej wypadają oferty ze zmiennym oprocentowaniem.
Stałe oprocentowanie znów droższe
Analiza oparta na niezmiennym profilu kredytobiorców — parze z dzieckiem z Warszawy, z 20-procentowym wkładem własnym, kredytem na 25 lat i pakietem sprzedaży krzyżowej — pokazuje, że po spadkach obserwowanych od połowy 2024 r. do marca 2026 r., gdy średnie oprocentowanie hipotek okresowo stałych zeszło do poziomu nieco poniżej 5,8 proc., rynek wyraźnie odbił w górę. We wrześniu 2026 r. średnia stawka stałego oprocentowania wyniosła już 6,2 proc., czyli niemal tyle samo co rok wcześniej.
Jednocześnie ponownie rośnie różnica między średnim oprocentowaniem stałym a zmiennym, a premia za gwarancję niezmienności raty zbliża się do rekordowych poziomów. W przypadku najtańszych ofert rekord już padł. W segmencie kredytów ze zmiennym oprocentowaniem sytuacja była znacznie spokojniejsza — średnia marża w okresie lipiec–wrzesień utrzymywała się praktycznie bez zmian, w przedziale 1,813–1,817 pkt proc.
Pozytywnym sygnałem pozostaje natomiast dalszy spadek marż w wariancie okresowo stałym po zakończeniu okresu zamrożenia stawki. Już w lipcu zeszły one poniżej 1,75 pkt proc. i utrwaliły się poniżej średniej dla hipotek zmiennoprocentowych.
Zdolność kredytowa stabilna, ale rynek czeka na POLSTR
W III kwartale 2026 r. szacowana zdolność kredytowa analizowanej rodziny pozostawała względnie stabilna. Przy okresowo stałym oprocentowaniu mogła ona liczyć średnio na 1,14–1,15 mln zł finansowania, podczas gdy przy zmiennej stopie dostępna kwota sięgała nawet 1,18 mln zł w sierpniu, co oznaczało wyrównanie wcześniejszego rekordu. To kontynuacja trendu widocznego od lutego 2026 r., kiedy po raz pierwszy odwróciła się wcześniejsza relacja i wyższe szacunki zaczęły uzyskiwać osoby wybierające zmienne oprocentowanie.
Wskaźnik DSTI, liczony jako relacja raty maksymalnego dostępnego kredytu do miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego na poziomie 15 tys. zł, pozostawał w III kwartale niestabilny głównie przez chwilowy zwrot w jednym z banków. Mimo przejściowego spadku średni DSTI nadal utrzymuje się blisko maksimów, co może wskazywać na bardziej liberalne podejście banków do oceny wydolności finansowej klientów.
W kolejnych miesiącach istotnym czynnikiem dla rynku będzie równoległe funkcjonowanie kredytów opartych na WIBOR i nowych ofert powiązanych z POLSTR. Zmiana wskaźnika referencyjnego zwykle wiąże się z korektą marż, a od początku 2027 r. WIBOR ma zniknąć z nowych umów kredytowych.
